Форум жителей ЖК Да Винчи города Одинцово Московской области

Страница юриста Анны

Страница юриста Анны

Сообщение ЮрЦентрAdvisor » 04 июн 2018, 21:35

Простое информирование дольщиков о переносе сроков передачи объекта не имеет юридического значения.

Желая перенести сроки, зачастую застройщик просто направляет дольщикам уведомление об их переносе. Дольщик в свою очередь, получив такое уведомление, с полной уверенностью полагает, что сроки передачи объекта официально перенесены, а значит, нет оснований взыскивать неустойку за нарушение сроков.

Это не так! Простым уведомлением сроки переносить нельзя!


Частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан:
1. направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении сроков;
2. заключить дополнительное соглашение к договору;
3. зарегистрировать дополнительное соглашение.

Только при соблюдении вышеперечисленных правил перенос сроков сдачи является законным. Во всех остальных случаях можно смело взыскивать неустойку с застройщика за нарушение сроков передачи объекта.

Данная позиция изложена в пункте 5 Постановления Пленума от 19 июля 2017 г. Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Поделись с друзьями

АВТОР ТЕМЫ
Аватара пользователя
ЮрЦентрAdvisor
Новосел
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Имя: Анна
ТегиЖк Да Винчи, Одинцово, форум, юрист, вопросы, ответы, консультации

Страница юриста Анны

Сообщение ЮрЦентрAdvisor » 13 июн 2018, 17:19

Традиционная прямая линия с президентом РФ Владимиром Путиным, в ходе которой он ответил гражданам на волнующие их вопросы, оказалась богатой на новости, особенно для строительной отрасли. Новые договоры долевого участия (ДДУ) будут заключаться уже с 1 июля 2019 года.

«Проблема связана с недостаточно внятным регулированием, которое имело место до сегодняшнего дня. А объем денег, которые находятся в долевом строительстве, большой. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками. Мы должны выйти на цивилизованные методы строительства, без привлечения средств граждан. Но если мы сейчас резко сделаем шаги в этом направлении, мы столкнемся с проблемами — резко снизим объемы строительства. Мы приняли решение с 1 июля 2019 года прекратить заключать новые договоры долевого строительства и привлекать средства через банки», — подчеркнул В. Путин.

Также Президент объяснил проблемы обманутых дольщиков несовершенным регулированием в этой сфере: «Проблема долевого строительства довольно широкая. Это связано с недостаточно внятным регулированием, которое имело место до сегодняшнего дня».

Итак, в чем же суть?

С 1 июля 2019 года запланирован переход на специальные счета, на которые будут привлекаться деньги участников долевого строительства, но этот счет не будет находиться под распоряжением застройщика. Денежные средства будут заблокированы, и под них застройщик сможет отрыть в банке кредитную линию. Этот кредит может быть использован исключительно на финансирование строительства объекта. После того, как ключи от квартир будут вручены покупателям, на счете, где аккумулировались средства дольщиков, будет погашена кредитная линия, и застройщик получит свою прибыль.

АВТОР ТЕМЫ
Аватара пользователя
ЮрЦентрAdvisor
Новосел
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Имя: Анна

Страница юриста Анны

Сообщение ЮрЦентрAdvisor » 25 июн 2018, 21:43

Изображение
Всегда приятно получать такие отзывы. Это наш мотиватор всегда держать качество работы на высшем уровне!)

АВТОР ТЕМЫ
Аватара пользователя
ЮрЦентрAdvisor
Новосел
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Имя: Анна

Страница юриста Анны

Сообщение ЮрЦентрAdvisor » 03 авг 2018, 00:12

С 01.07.2018 г. в силу вступил ряд изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон).
Что же нового появилось в правилах долевого участия в строительстве?
1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.
2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.
3. Согласно изменениям в Федеральный закон у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.
4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).
5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).
6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.
7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

АВТОР ТЕМЫ
Аватара пользователя
ЮрЦентрAdvisor
Новосел
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Имя: Анна

Страница юриста Анны

Сообщение ЮрЦентрAdvisor » 06 авг 2018, 14:08

Вместе с рядом нововведений, произошедших с 01.07.2018 г., появилась информация об отказе от долевого строительства как от схемы приобретения жилья.
И действительно, новый вариант проектного финансирования застройщиков жилья, предложенный законодателем, предполагает отказ от приобретения объектов недвижимости на основании договоров долевого участия.
Сегодня есть 3 источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское финансирование и собственные средства застройщика. Собственные средства застройщика составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для реализации проекта; средства дольщиков – около 50%; оставшиеся проценты – заемные средства кредитных организаций.
Внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" изменения предполагают постепенный (на протяжении 3-ех лет) переход на схему финансирования за счет средств кредитных организаций или за счет собственных средств застройщиков. Денежные средства дольщиков застройщикам привлекать запретят. При этом граждане не будут лишены права приобретать жилье на различных этапах его строительной готовности. Только теперь внесенные в счет оплаты жилья средства будут храниться на специальных счетах (эскроу-счет), которые станут доступны застройщику только после завершения строительства. Если застройщик не выполнил обязанности возвести дом и передать объект недвижимости покупателю, то денежные средства беспроблемному последнему будут возвращены (поскольку до застройщика они не дошли).
Как итог, из плюсов новой схемы приобретения жилья: возможность покупателю беспроблемно возвратить денежные средства в случае неисполнения застройщиком обязательства достроить дом (что, однако, никак не повлияет на сроки возведения жилья); «очистка» рынка строительных организаций от недобросовестных застройщиков.
Из минусов: неминуемый рост цен на жилье (по оценкам экспертов он составит 15%- 30%); снижение темпов строительства (принцип изменений «один застройщик – одно разрешение на строительство» предполагает ведение строительства только одного объекта (жилого дома, любого объекта социальной и инженерной инфраструктуры - детского сада, школы, поликлиники и т.п): пока оно не будет завершено, разрешение на строительство другого объекта компетентными органами выдано не будет; падение конкурентоспособности строительных организаций (новая схема не оставляет шансов некрупным застройщикам на выживания в условиях новых правил строительства).

АВТОР ТЕМЫ
Аватара пользователя
ЮрЦентрAdvisor
Новосел
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Имя: Анна

Страница юриста Анны

Сообщение ЮрЦентрAdvisor » 08 авг 2018, 13:53

Очень часто дольщики задают вопрос о том, на какую сумму они могут рассчитывать при подаче иска о взыскании неустойки.
Такой вопрос всегда актуален, поскольку в силу ст. 333 ГК РФ суд снижает неустойку по заявлению застройщика (письменному или устному).
При этом ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПРЕДЕЛЫ снижения неустойки
НЕ установлены. То есть суд снижает неустойку исходя и конкретных обстоятельств дела и по своему усмотрению.
Исходя из практики рассмотрения судами Москвы и Московской области дел данной категории:
"СРЕДНИМ" будет результат о взыскании по совокупности требований (неустойка + компенсация морального вреда+ штраф 50%+ судебные расходы) 50 % от заявленной неустойки;
"ХОРОШИМ" будет считаться результат с взысканием по совокупности требований более 70 % от заявленной неустойки.
Многие спрашивают, почему "процент успеха" рассчитывается только от суммы неустойки, а не от всех заявленных требований: неустойка + штраф + компенсация морального вреда + судебные расходы).

Ответ:
1. Суммы штрафа, компенсации морального вреда, судебные расходы являются ПРОИЗВОДНЫМИ от требования о взыскании неустойки и взыскиваются постольку, поскольку суд полагает обоснованным взыскать неустойку за просрочку.
Соответственно, данные суммы в ЦЕНУ ИСКА НЕ входят и не учитываются при расчете госпошлины при подаче иска.
2. Взыскание судом суммы, превышающей неустойку, на практике случается КРАЙНЕ РЕДКО.
В ином случае застройщики всегда платили бы неустойку добровольно и в полном объеме. Они же, напротив, платят ее только по решению суда, поскольку вполне обоснованно рассчитывают, что с учетом снижения неустойки, в совокупности им придется заплатить дольщику по решению суда меньше, чем расчетная неустойка.
Таким образом, ОБЪЕКТИВНЫМ критерием успеха является общая сумма, взысканная судом по сравнению с суммой неустойки, которая должна была быть выплачена застройщиком дольщику добровольно.
Также напоминаем дольщикам, что на практике чем меньше сумма неустойки, тем меньше суды ее снижают ее по ст. 333 ГК РФ.
Соответственно, если просрочка уже составляет более 2-3 месяцев, рекомендуем не тянуть со взысканием неустойки (и тем более - не ждать передачи квартиры по акту приема-передачи) и ОПЕРАТИВНО подавать иск в суд о взыскании неустойки за просрочку, чтобы по итогу сумма за просрочку, присужденная судом, оказалась выше, чем если бы Вы пошли ее взыскивать единым иском на всю сумму за длительный период просрочки.

АВТОР ТЕМЫ
Аватара пользователя
ЮрЦентрAdvisor
Новосел
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Имя: Анна

Страница юриста Анны

Сообщение ЮрЦентрAdvisor » 10 авг 2018, 15:24

08.08.2018 г. судья Губин Я.Ю. Красногорского городского суда Московской области (который, по нашей практике, присуждает крайне низкие суммы) вынес отличное решение и взыскал в пользу нашего клиента следующие суммы:
Неустойка — 343 712 руб. 62 коп.
Компенсация морального вреда — 3 000 руб. 00 коп.
Штраф — 173 356 руб. 31 коп.
Расходы на представителя — 10 000 руб. 00 коп.
Расходы по оформлению доверенности – 1 900 руб. 00 коп.
Итого: 531 968 руб. 93 коп. при заявленной неустойке 343 712 руб. 62 коп. (т.е. было взыскано 100% требуемой неустойки).
Застройщик не направил в заседание своего представителя, ходатайства о снижении требуемых сумм не представил, поэтому судья не нашел оснований для применения ст. 333 ГК РФ
С этим и другими решениями можно ознакомиться на нашем сайте: http://www.mosadvisor.ru/court_decisions/

АВТОР ТЕМЫ
Аватара пользователя
ЮрЦентрAdvisor
Новосел
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Имя: Анна

Страница юриста Анны

Сообщение ЮрЦентрAdvisor » 13 авг 2018, 11:29

Если дольщиком выступает физическое лицо, то по сравнению с юридическим лицом пени начисляются в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Ключевая ставка (ставка рефинансирования) ЦБ на текущую дату (с 26 марта 2018 года) составляет 7,25%
Обращаем Ваше внимание, что в сети можно найти немало калькуляторов неустойки по Договору долевого участия, которые приводят к ошибочному результату.
Их типичная ошибка в том, что они вычисляют неустойку за каждый день просрочки передачи объекта, округляя его до 3-х разрядов после запятой, а то и до 2-х.
Например, для ставки ЦБ 11% формулу 2 × 11/300 они рассчитывают, как 0,073. Однако на самом деле результат расчёта равен 0,073333(3)
Таким образом происходит сильное искажение результатов неустойки. Например, при стоимости договора: 10 000 000 рублей, период просрочки сдачи дома: с 02.01.2016 года по 31.03.2016 года, - в некоторых популярных калькуляторах получается результат неустойки 657 000 рублей. При применении верной формулы итоговый размер неустойки составит 660 000 рублей.
С целью верного расчета неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, полагающейся выплате в Вашу пользу, предлагаем Вам воспользоваться калькулятором, размещенным на сайте http://www.mosadvisor.ru/calculation/

АВТОР ТЕМЫ
Аватара пользователя
ЮрЦентрAdvisor
Новосел
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Имя: Анна

Страница юриста Анны

Сообщение ЮрЦентрAdvisor » 15 авг 2018, 14:02

О необходимости досудебного урегулирования спора с застройщиком
В наш Юридический Центр нередко обращаются клиенты, желающие как можно быстрее предъявить исковое заявление в суд и получить полагающиеся им по закону денежные средства из ненадлежащего исполнения застройщиком обязательства по своевременной передаче объекта недвижимости.
С одной стороны, клиентов понять можно: как правило, в отношении застройщика одновременно ведется множество исковых производств – в пользу участников долевого строительства присуждаются неустойки, исполнительные листы предъявляются в банки по месту ведения счетов застройщиков для бесспорного списания денежных средств. Поэтому скорейшая инициация судебного процесса – дополнительная гарантия того, что на расчетном счете застройщика останутся денежные средства для закрытия задолженности перед клиентом.
С другой стороны, не стоит забывать, что отказ от досудебного урегулирования спора приводит к невозможности взыскания с застройщика штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы (который полагается к выплате в пользу участника долевого строительства на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей») и, соответственно, соразмерно увеличивает присуждаемую в пользу дольщика сумму.
Чтобы не затягивать с подачей искового заявления, досудебную претензию возможно сформировать и направить застройщику самостоятельно, до обращения к юристам за ведением дела в суде. Обязательной формы досудебной претензии действующим законодательством не установлено. Важно отразить в документе ряд моментов, без которых претензия не будет иметь статуса досудебной:
1. Наименование и актуальный юридический адрес застройщика (получить эту информацию можно на сайте https://egrul.nalog.ru/, введя ИНН застройщика);
2. Данные Договора долевого участия (номер, дата, характеристики объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, цена объекта, дата передачи объекта);
3. Ссылка на ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (говорит о праве участника долевого строительства на неустойку в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта);
4. Расчет неустойки (можно обратиться к одному из многочисленных калькуляторов, имеющихся в Интернете);
5. Срок для ответа на досудебную претензию (если Договором не определено иное, советуем в качестве такого срока указать разумные 10 календарных дней);
6. Банковские реквизиты участника долевого строительства для перечисления денежных средств в счет уплаты неустойки.
Рекомендуем также направлять досудебную претензию Почтой России (наиболее доступный оператор) ценным письмом с описью вложения.
! Опись и почтовый чек об отправке досудебной претензии необходимо сохранить и в дальнейшем предоставить юристам для формирования искового заявления.
!! При отправке документа обратите внимание на то, чтобы в почтовом чеке правильно (без ошибок) были прописаны имена (наименование) отправителя и получателя - Почта России очень плохо себя зарекомендовала в этом смысле.

АВТОР ТЕМЫ
Аватара пользователя
ЮрЦентрAdvisor
Новосел
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Имя: Анна

Страница юриста Анны

Сообщение ЮрЦентрAdvisor » 17 авг 2018, 13:33

Очередные хорошие решения были вынесены в пользу обратившихся к нам за юридической помощью дольщиков Преображенским районным судом города Москвы.
По первому делу Суд присудил в пользу нашего клиента:
- неустойку в размере 201 469 руб. 34 коп.;
- компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. 00 коп.;
- штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 105 734 руб. 67 коп.;
- расходы по оплате услуг представителей в размере 30 000 руб. 00 коп.
Общий размер присужденных денежных средств: 347 204 руб. 01 коп. (при заявленной неустойке 201 469 руб. 34 коп. - т.е. было взыскано 100% требуемой неустойки).
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, возражений на иск не представил.

По второму делу Суд постановил взыскать с недобросовестного застройщика в пользу наших клиентов следующие суммы:
- неустойку в размере 1 300 000 руб. 00 коп. (в равных долях);
- компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб. 00 коп. (в пользу каждого);
- штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 665 000 руб. 00 коп. (в равных долях);
- расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 261 руб. 29 коп. (в равных долях).
Общий размер присужденных денежных средств: 2 003 261 руб. 29 коп. (в равных долях) или 1 001 630 руб. 64 коп. в пользу каждого клиента (при заявленной неустойке 2 652 257 руб. 93 коп. - т.е. было взыскано 75,53% от заявленной в иске неустойки).
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в своей отсутствие не просил, представил письменные возражения на иск, заявил ходатайство о снижении размера неустойки до 100 000 руб. 00 коп. на основании ст. 333 ГК РФ. По мнению ответчика, заявленная неустойка была явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

АВТОР ТЕМЫ
Аватара пользователя
ЮрЦентрAdvisor
Новосел
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Имя: Анна

Пред.

Вернуться в Вопросы и ответы к юристу по недвижимости Анне


cron